Una legge del 2015, modifiche silenziose alle tutele nel 2024, un mega-resort da miliardi di dollari in un’area protetta. La vicenda di Sazan non è solo una controversia locale: è uno specchio delle tensioni tra sviluppo turistico e tutela del territorio che attraversano l’intero continente.
Sono undici giorni che i manifestanti non lasciano le strade di Tirana. I cartelli raffigurano fenicotteri rosa, le scritte sui muri recitano «L’Albania non è in vendita». La scintilla è stata il progetto immobiliare promosso da Affinity Partners — il fondo di investimento di Jared Kushner, genero del presidente degli Stati Uniti Donald Trump — per un complesso turistico di lusso sull’isola di Sazan e nell’area protetta della laguna di Vjosa-Narta. Un’operazione da circa 4 miliardi di dollari che vede coinvolti anche Ivanka Trump e i fratelli qatarini Moutaz e Ramez Al-Khayyat del conglomerato Power International Holding.
Ma la questione ha smesso rapidamente di essere una disputa urbanistica locale. Quello che per il governo del primo ministro Edi Rama rappresenta un investimento strategico capace di attrarre capitali internazionali e consolidare la crescita economica del Paese, per una parte crescente della società civile albanese costituisce invece una minaccia senza precedenti per il patrimonio naturale nazionale.
Il meccanismo: come si smonta una tutela ambientale
La storia di Sazan è anche la storia di come una protezione ambientale possa essere erosa nel tempo attraverso modifiche legislative successive, ciascuna presentata come necessaria, nessuna annunciata come definitiva.
Per consentire il progetto, nel 2024 il governo Rama ha emendato la legge sulle aree naturali protette, facendo decadere alcuni vincoli che le rendevano intoccabili. Una legge strettamente collegata a quella sugli «investimenti strategici», che prevede agevolazioni per gli imprenditori con il fine di assicurare un accesso privilegiato a terreni pubblici, coste, spiagge, aree turistiche, isole e altri beni di interesse pubblico.
Il vero salto normativo era però iniziato già prima: nel 2021, in contraddizione con le leggi nazionali e le convenzioni internazionali sulla protezione della biodiversità, il governo Rama aveva firmato un contratto per la costruzione dell’aeroporto di Valona all’interno dell’area protetta di Vjosa-Narta, ridisegnando progressivamente le «zone di protezione» per consentire lo sviluppo di infrastrutture considerate di interesse strategico.
Una legge albanese del 2015 sugli investimenti strategici — che Bruxelles chiede da tempo di abolire — avrebbe reso possibile l’acquisizione da parte di Affinity Partners di autorizzazioni speciali e agevolate. Il risultato concreto è che al progetto è stato concesso lo status di «investimento strategico», permettendo una significativa semplificazione delle autorizzazioni e l’aggiramento di alcune restrizioni.
L’indagine e il fronte europeo
La vicenda ha assunto una dimensione giudiziaria e geopolitica che va ben oltre la singola controversia ambientale. La Procura speciale contro la corruzione e il crimine organizzato (SPAK) ha aperto un’indagine sulle modifiche normative e amministrative che hanno consentito l’avanzamento del progetto, esaminando in particolare le variazioni apportate nel 2024 alle tutele ambientali dell’area e alcune operazioni relative alla disponibilità dei terreni interessati dall’intervento.
Bruxelles ha ricordato che le preoccupazioni «non sono nuove», sottolineando come «la ripetuta proroga della legge sugli investimenti strategici continua a sollevare preoccupazioni circa i possibili impatti ambientali, in particolare nelle aree protette».
La posizione della Commissione europea è netta. Il portavoce Guillaume Mercier ha dichiarato che «l’Albania dovrebbe astenersi da qualsiasi azione che possa compromettere il soddisfacimento dei criteri finali di chiusura» del negoziato di adesione, e ha chiesto di «porre fine» al regime giuridico degli «investimenti strategici», che favorirebbe alcuni soggetti sottoponendoli a meno regole e controlli.
Il ministro dell’ambiente albanese Sofjan Jaupaj ha nel frattempo comunicato a Bruxelles che la costruzione è stata sospesa e che verrà effettuata una valutazione di impatto ambientale con il coinvolgimento della società civile. Una sospensione, non un’archiviazione.
Cosa c’è davvero in gioco
La laguna di Narta è uno degli habitat più importanti dell’area, punto di passaggio per oltre duecento specie di uccelli e luogo sensibile per l’equilibrio dell’intero ecosistema costiero. Tra le specie presenti si trovano i fenicotteri, le tartarughe marine e la rara foca monaca mediterranea.
Nel suo ultimo rapporto sull’allargamento, la Commissione europea aveva già sollevato preoccupazioni per un emendamento del febbraio 2025 che prevedeva esenzioni speciali per qualsiasi investimento superiore ai 50 milioni di euro, avvertendo che tali misure «hanno sollevato preoccupazioni riguardo alla trasparenza, all’accesso equo, al favoritismo e alla mancanza di processi competitivi».
Lo stesso dilemma, contesti diversi: il panorama europeo
Il caso albanese non è un’anomalia dei Balcani. La tensione tra grandi investimenti turistici e tutela del territorio è un tema attivo in più paesi europei, con risposte legislative che vanno in direzioni opposte.
Grecia. Le isole greche vivono una pressione edificatoria senza precedenti. Le amministrazioni locali di realtà come Santorini, Rodi e Kos denunciano oggi una gestione del territorio predatrice: la pressione antropica del dopo-pandemia ha innescato una corsa all’edificazione che ignora la fragilità intrinseca degli ecosistemi insulari. Il governo di Mitsotakis ha scelto la strada della regolamentazione esplicita: una nuova norma vieta ombrelloni, lettini, apertura di bar e taverne, installazione di impianti audio, accesso con veicoli a motore e costruzione di nuove strutture turistiche in 251 spiagge considerate di grande valore naturale, incluse alcune delle mete più frequentate di Creta, delle Cicladi e del Dodecaneso. È una risposta di segno opposto a quella albanese: non deroghe per attrarre capitali, ma restrizioni per proteggere ciò che resta.
Anche in Grecia, però, il quadro non è privo di contraddizioni. L’isola di Makri, nel Mar Ionio, era stata proposta nel 2022 come location ideale per resort esclusivi con una valutazione di 8 milioni di euro. Poi è stata classificata come area forestale protetta rientrante nella rete Natura 2000, il che ha reso impossibile costruire hotel, resort o grandi strutture ricettive — e il suo valore d’asta è crollato a 247.000 euro. Un caso che mostra come le norme europee, quando applicate, possano cambiare radicalmente le regole del gioco.
Portogallo. Il paese iberico ha vissuto un ciclo diverso. Il programma Golden Visa, che per anni aveva incentivato gli investimenti immobiliari in cambio di permessi di residenza, è stato riformato nel 2023 nell’ambito del programma «Mais Habitação», eliminando le rotte basate sull’acquisto di immobili residenziali e trasferimenti di capitali, a causa delle pressioni che questi flussi esercitavano sul mercato abitativo locale. La riforma non ha però fermato l’interesse straniero: il Golden Visa ha complessivamente convogliato oltre 7 miliardi di euro nell’economia portoghese, con un record di 4.987 permessi concessi nel 2024, il 72% in più rispetto all’anno precedente. La questione di chi beneficia davvero di questi flussi — e a che costo per le comunità locali — resta aperta.
Italia. Il mercato del turismo di lusso in Italia registra cifre record. Nel primo semestre 2025 gli investimenti nel settore dell’hospitality di alta gamma hanno raggiunto 1,7 miliardi di euro, con il 51% concentrato nel segmento luxury, posizionando l’Italia davanti a Grecia e Portogallo. In Sardegna, in poli come Arzachena, i prezzi di vendita superano i 6.000 euro al metro quadro, creando una tensione abitativa senza precedenti, mentre l’esplosione dell’extra alberghiero spinge in alto i canoni e mette sotto pressione il mercato immobiliare residenziale. Il nodo non è l’investimento in sé, ma la sua distribuzione: quando i benefici rimangono concentrati in pochi soggetti e i costi — ambientali e sociali — ricadono sulle comunità locali, la formula dell’«investimento strategico» mostra i suoi limiti.
Il bivio per Tirana — e per l’Europa
L’esecutivo di Edi Rama si trova di fronte a un bivio: garantire alla potente famiglia Trump di investire 4 miliardi di dollari nell’ennesima «riviera», oppure rispettare gli impegni ambientali che l’adesione all’Unione europea richiede.
La risposta che darà — e soprattutto il modo in cui la darà — avrà un valore che va oltre i confini albanesi. Il confronto con gli altri paesi europei mostra che non esiste un modello unico: c’è chi regola, chi deroga, chi fa entrambe le cose. Ma in tutti i casi, la variabile decisiva è la stessa: chi decide cosa è «strategico», secondo quali criteri, con quale trasparenza e a vantaggio di chi.
È la domanda che migliaia di persone pongono sulle strade di Tirana. Ed è una domanda che l’Europa non ha ancora smesso di fare a se stessa.
Fonti: Euronews, ANSA, Il Fatto Quotidiano, Avvenire, Dire.it, AGC News, La Giovane Roma, eHabitat, Ottopagine, Travel Quotidiano, Sardegna Oggi, CagliariToday